Giá bán rẻ, giao dịch nhanh gọn nên đất giãn dân luôn là lựa chọn ưu tiên của những người có nhu cầu ở thực nhưng tài chính eo hẹp. Vậy đất giãn dân thực chất là đất gì, pháp lý ra sao và "của rẻ là của ôi" trong trường hợp này sai hay đúng?
1. Đất giãn dân là gì?
Về bản chất, đất giãn dân là một dạng tái định cư và dùng để ở. Đất này được Nhà nước dùng để cấp cho những người dân có đất nằm trong diện quy hoạch, giải tỏa hoặc những người có hoàn cảnh khó khăn, không có nơi ở, không có đủ điều kiện để mua nhà, mua đất. Việc cấp đất giãn dân không miễn phí mà người mua vẫn phải đóng tiền sử dụng đất bình thường. Tuy nhiên, khoản tiền này được tính ở mức rất thấp, phù hợp với thu nhập mà họ có được.
Theo Quyết định số 36/1998/QĐ-UB của thành phố Hà Nội, đối tượng được xem xét giao đất giãn dân trên địa bàn được quy định cụ thể như sau:
- Hộ chưa có nhà ở và chưa có đất để xây dựng nhà ở, chưa được xét giao đất giãn dân.
- Hộ có đông nhân khẩu, nay có thêm có một cặp vợ chồng đã tách riêng hộ khẩu và hình thành một gia đình riêng mà không còn đủ diện tích đất để có thể xây dựng nhà ở.
- Phụ nữ có khó khăn trong việc xây dựng gia đình, vẫn ở chung với bố mẹ đẻ hoặc anh, chị, em, nếu đã tách hộ và thực sự có nhu cầu về đất ở mà gia đình không còn đủ diện tích đất để xây dựng nhà ở, thì có thể được xem xét giải quyết đất ở bằng 50% so với mức quy định chung cho các hộ ở mỗi vùng.
Về bản chất, đất giãn dân là một dạng tái định cư và dùng để ở. Ảnh minh họa
2. Đất giãn dân có được cấp sổ đỏ không?
Cũng như các loại đất khác, đất giãn dân có được cấp sổ đỏ hay không còn tùy thuộc vào việc thỏa mãn các điều kiện tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993.
- Giấy tờ hợp pháp về: Thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước 15/10/1993.
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.
3. Đất giãn dân có được chuyển nhượng không?
Theo quy định của Luật Đất đai, muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải đảm bảo được các điều kiện sau:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp
- Không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng đất
Vì vậy, những trường hợp mua bán đất giãn dân chưa có sổ đỏ mà giao dịch bằng giấy viết tay thường tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Người dân dù sống trên đất của mình nhưng không được công nhận về mặt pháp lý, trong trường hợp cần thế chấp để vay vốn cũng không đủ điều kiện do thiếu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Người mua cũng cần lưu ý, tuy đất giãn dân giá rẻ, giao dịch nhanh chóng nhưng dân cư tìm về khu giãn dân thường là tứ xứ, dẫn tới phức tạp về an ninh, lối sống.
